Innehåll
- Allmänt
- Förekomst av asbest
- Ombyggnation lägenhet
- Ombyggnation uteplats
- Tillsyn vid avflyttning
- Blanketter
Allmänt
Underhållsansvar regleras i bostadsrättsföreningens stadgar.
Bostadsrättshavare har underhållsansvar för alla delar inuti lägenheten, med vissa undantag, som beskrivs nedan.
Bostadsrättsföreningen har underhållsansvar för:
- Utsidan av husen (t ex husfasaderna, inklusive de som finns på uteplatser och balkonger, utsidan av dörrar och fönsterbågar (inte glasrutor), dagvattenbrunnar mm).
- Vatten- och avloppsledningar (för avloppet fram till golvbrunnen och de avloppsledningar som går under golven och för vattenledningar fram till avstängningsventiler i vattenledningssystemet)
- Värme- och ventilationssystem,
- Kabel-tv- och internetledningar fram till lägenhetens första vägguttag samt
- Elledningar fram till elmätaren.
Av denna fördelning av underhållsansvar mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening följer att föreningen har upprättat vissa regler som gäller vid ombyggnationer som bostadsrättshavaren måste följa samt att bostadsrättshavaren måste ansöka om lov av föreningens styrelse inför en ombyggnation och invänta ett godkännande innan arbetet påbörjas.
För att undvika framtida vattenskador beslutade styrelsen, den 22 mars 2011, att kräva att de företag som anlitas av medlemmarna vid VVS-arbeten och arbeten med tätskikt i bad/duschrum måste vara certifierade enligt ”Säker vatten”, eller motsvarande från Byggkeramikrådet. Styrelsen kräver intyg på att företaget har den kompetensen.
En bostadsrättshavare får inte göra några ombyggnader eller ingrepp i dolda eller synliga installationer av värme-, kabel-tv- eller ventilationssystemet utan tillstånd från styrelsen. Slitsluckor i schakt i kök, badrum eller i mark utanför entrédörrar får inte tas bort eller göras omöjliga att inspektera. Vid ombyggnad så att dessa luckor påverkas måste styrelsen eller förvaltaren kontaktas för godkännande av den tekniska lösningen. En lätt öppningsbar lucka i uteplatsöverbyggnaden är tänkbar. För schakt gäller att det måste finnas inspektionsluckor med storlek minst som ursprungslösning.
Värmeledningar genom badrummet, som ursprungligen är placerade vid golv bakom badkar, bör flyttas vid en ombyggnad. Överenskommelse om detta görs med styrelsen innan ombyggnad startar. Ledningarna kan förläggas synliga på väggen alternativt dolda, t ex i ny dubbelvägg, men då ska den delen vara av skarvfritt utförande. Om ledningarna flyttas upp och monteras högre upp, t ex vid tak, måste utförandet vara sådant att inte luftfickor i ledningarna skapas. Skarvar i schakt måste vara inspekterbara.
Vidare får bostadsrättshavaren inte, utan tillstånd, göra ingrepp i avlopps- eller tappvatteninstallationer som är dolda t ex i golv eller i schakten i kök och badrum (det är inte ovanligt att schaktväggar rivs vid ombyggnad men ledningar betraktas då fortfarande som dolda). När dessa avlopps- eller tappvatteninstallationer (kall- och varmvatten) är dragna synligt i lägenheten är det bostadsrättshavaren som ansvarar för underhållet och får då också göra justeringar inom rimliga gränser som avgörs från fall till fall efter ansökan till styrelsen.
OBS! Gränsen mellan bostadsrättsföreningens och bostadsrättshavarens ansvar går för avloppet vid avsättningarna i golv respektive vid schakt (golvbrunn, wc, avloppsledning från kök, handfat mm) och för vattenledningarna vid avstängningsventiler i kall- och varmvattensystemet.
När det gäller dagvatten (regnvatten) så ansvarar bostadsrättsföreningen för hela den installationen. Stuprör och dagvattenbrunnar vid uteplatser får inte byggas in utan måste vara synliga för inspektion samt möjliga att byta ut utan att uteplatsinstallationen behöver demonteras.
Eventuella luckor i uteplatsgolvet för rökevakuering av källare måste vara åtkomliga även om nytt uteplatsgolv monteras. Luckorna skall kunna inspekteras regelbundet och kunna öppnas utan att delar av uteplatsgolvet behöver demonteras. En lätt öppningsbar lucka i uteplatsgolvet är tänkbar.
När det gäller el-systemet så ansvarar bostadsrättsföreningen för el-matningen till lägenheterna och gränsen går vid el-mätaren. Bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet av el-centralen och samtliga ledningar, strömbrytare, el-uttag och el-armaturer som betjänar den egna lägenheten. Det betyder att bostadsrättshavaren också kan göra ombyggnader i dessa installationer men svensk lagstiftning gäller alltid angående behörig installatör, materialval och utförande.
För bredbandsystemet gäller att ledningar fram till, och inklusive första uttaget vid dörren, är bostadsrättsföreningens ansvar och bostadsrättshavaren får inte göra några ingrepp alls i dessa installationer.
Förekomst av asbest
När våra hus byggdes i början på 70-talet användes fortfarande asbest som byggnadsmaterial, vilket innebär att det finns på flera ställen i våra hus/lägenheter (se nedan).
Asbestdamm är mycket ohälsosamt vid inandning och därför är det sedan flera år förbjudet att använda asbest som byggnadsmaterial och särskilda regler gäller.
Så länge det asbesthaltiga materialet sitter på plats och inte utsätts för bearbetning (borrning, slipning, sågning mm) föreligger ingen fara för de boende. Det är dock inte tillåtet att åter sätta upp nedmonterat asbesthaltigt material t ex skivor.
Det är absolut förbjudet att slänga asbesthaltigt material i grovsopscontainer.
Bostadsrättshavaren måste själv ombesörja transport av asbestmaterialet till en avfallsstation, t ex Hagby.
Asbesthaltigt material skall läggas i täta och tydligt märkta säckar och slängas i speciellt avsedda behållare i enlighet med mottagarens regler.
Att bryta mot dessa regler är straffbart
Förekomst av asbest i våra hus/lägenheter
Fasadskivorna på loftgångarna och balkongerna/uteplatserna (bruna alt röda) är så kallade eternitskivor som innehåller asbest. Vid borrning i dessa skivor måste andningsskydd användas. Om en skiva måste tas ner är återmontage inte tillåtet.
OBS! att den enskilde bostadsrättshavaren överhuvud taget inte har rätt att demontera skivor på utsida fasad eftersom det är föreningen som ansvarar för fasaderna.
Originalmattorna i hall, sovrum och kök (ej våtrum, bad/dusch) har ett skikt på undersidan som påminner om papper. Detta skikt innehåller höga halter av asbest. Styrelsen rekommenderar att mattorna får ligga kvar vid renovering, t ex vid läggning av nya mattor eller parkett eftersom mattorna då inte utgör någon fara. Om mattan rivs måste detta utföras enligt reglerna för hantering av asbesthaltigt material med speciell hänsyn till hantverkares och kringboendes hälsa.
Vissa värmeskyddande skivor vid köksbänken i alla lägeneheter och runt pentryt i undervåningen på etagelägenheterna är av typen eternitskivor gjorda av asbest. Dessa skivor skall om möjligt demonteras hela. Om detta inte går krävs andningsskydd och ordentlig ventilation enligt reglerna för hantering av asbesthaltigt material.
Våra mörka stenliknande fönsterbänkar är också gjorda av asbesthaltigt material. Så länge man inte borrar, sågar eller slipar skivorna utgör dessa ingen fara. Vid byte av fönsterbänkarna får dessa inte slängas i grovsopscontainern.
Isoleringen på rörböjar i våra källare kan innehålla asbest. Hantverkare som föreningen anlitar är medveten om risken och kontrollerar därför detta innan eventuell åverkan.
Ombyggnation lägenhet
I föreningen gäller vissa regler vid ombyggnationer som bostadsrättshavaren måste följa. Bostadsrättshavaren måste ansöka om lov av föreningens styrelse inför en ombyggnation och invänta ett godkännande innan arbetet påbörjas. Blankett kan du ladda hem längst ner på sidan.
Vad gäller vid renovering/ombyggnation av lägenhet?
Mindre förändringar får göras i lägenheten efter egna önskemål. Du får till exempel måla, tapetsera, lägga nya golv, sätta upp nya skåp, eller byta ut vitvaror i köket.
Om du planerar större ingrepp måste du söka tillstånd i god tid hos styrelsen. Med större ingrepp menas bl.a. sådant som påverkar väggar i huskroppen samt ombyggnad av badrum eller kök.
Styrelsen rekommenderar att samtliga större ingrepp utförs av fackman. För VVS-arbeten och arbeten med tätskikt i bad/duschrum kräver styrelsen intyg på att den som utför arbetet är certifierad enligt Säker vatten, eller motsvarande från Byggkeramikrådet. För elarbeten gäller svensk lagstiftning med krav på särskild behörighet. I övrigt gäller att alla arbeten ska utföras fackmannamässigt.
Vid försäljning av lägenheten görs en tillsyn av föreningens förvaltare eller fastighetsskötare som har till syfte att kontrollera att inga ombyggnationer som går emot i föreningen gällande regler har gjorts, framför allt att bostadsrättshavaren inte har gjort ingrepp i de delar som föreningen har underhållsansavar för.
Om det upptäcks fel vid tillsynen anmodas säljaren att rätta till felet, eller att informera den tänkta köparen om bristerna.
Hänsyn och trivsel
Det är lämpligt att du vid varje större renovering informerar dina grannar.
Om du utför arbeten på balkong eller loftgång, meddela grannarna nedanför så att de inte störs av t.ex. nedfallande damm.
Att borra och spika i väggar och golv är mycket störande för grannarna. Sådana arbeten får därför utföras endast måndag-fredag kl 08:00-19:00,
lördag och söndag kl 10-17 och inte alls på helgdagar (julafton, juldagar, nyårsafton, nyårsdagen, långfredag, påskafton, påskdagar m m).
Visa hänsyn till era grannar!
Radiatorer i lägenheten
Alla radiatorer i lägenheten måste finnas kvar och får inte tas bort. I badrummet är det dock tillåtet att låta en av styrelsen godkänd rörmokare byta ut radiatorn mot en handdusktork försedd med en termostatventil. Handukstorken måste vara röransluten till husets uppvärmningssystem. Handdukstorken kan dessutom förses med en elpatron som kan användas när husets värmesystem är avstängt ex. sommartid. Viktigt är då att termostatventilen är avstängd när handdukstorken drivs på el. I annat fall riskerar värmen att cirkulera vidare i rörsystemet och hamna i något annat utrymme.
Kök
Tillstånd från styrelsen krävs för alla ombyggnationer av kök. Blankett kan laddas ner längst ner på sidan.
Spisfläkt
Vid byte av ventilationskåpa i kök gäller följande:
Om fläkt installeras får den inte anslutas till frånluftsöppningen. Om så sker påverkas hela systemet och det är stor risk att frånluften istället för att blåsas ut blåser in genom grannens frånluftsventil.
Spisfläkt med kolfilter får installeras, men då måste luften som sugs genom fläkt och filter utan motstånd kunna återcirkulera till rummet utan att trycka in luften i frånluftsöppningen. Om befintlig skåplösning bibehålls måste det vara öppet uppåt bakom kryddhyllan.
Vid installation av kolfilterfläkt måste frånluftsöppningen i köket förses med en kontrollventil som skall injusteras till 20 l/s och låsas (observera lätt åtkomlighet).
Förvaltaren kontaktas innan ombyggnaden för att stämma av att lösningen är godkänd.
Diskbänksavlopp/diskmaskin
Enligt styrelsebeslut 2007 står föreningen för utbyte av anslutningen mot stammen till diskbänksavloppet vid renovering av kök. Kontakta vår förvaltare för att få mer information om det är aktuellt.
Var noggrann när du installerar diskmaskin så att det blir korrekt utfört. Tänk på att vattenläckage som du orsakar och som skadar grannens lägenhet kan resultera i att du själv får betala skadan (det är viktigt att ha en hemförsäkring).
Styrelsen manar till försiktighet vid installation av diskmaskin under diskbänk närmast fönstret i köket. Där ligger ett avloppsrör som försvårar installationen och kan orsaka vattenskada om diskmaskinen pressas in. Tänk på att vattenläckage som du orsakar och som skadar grannen resulterar i att du får betala föreningens självrisk på fastighetsförsäkringen.
Droppskydd
Brf Sjöbergs policy är att vi ställer krav att det finns ett droppskydd under diskmaskin, kyl, frys samt vatten/ång-ugnar. Då ser du direkt om det läcker och du minimerar risken för vattenskador.
Badrum
Tillstånd från styrelsen krävs för alla ombyggnationer av badrum. Blankett kan laddas ner längst ner på sidan.
För att undvika framtida vattenskador kräver styrelsen sedan mars 2011 intyg på att den som utför VVS-arbeten och arbeten med tätskikt i bad/duschrum är certifierad enligt Säker vatten, eller motsvarande från Byggkeramikrådet (www.bkr.se). Tvättmaskin bör helst installeras av godkänd installatör.
Det är inte tillåtet att bila upp golvet i badrummet för att flytta på avloppsrör, WC, golvbrunn etc.
Det måste finnas en rejäl tröskel till badrummet (översvämningsskydd).
I badrummet är det tillåtet att låta en av styrelsen godkänd rörmokare byta ut radiatorn mot en handdukstork, ansluten till husets uppvärmningssystem.
Värmeledningar genom badrummet, som ursprungligen är placerade vid golv bakom badkar, bör flyttas vid en ombyggnad. Överenskommelse om detta görs med styrelsen innan ombyggnad görs. Ledningarna kan förläggas synliga på väggen alternativt dolda, t ex i ny dubbelvägg, men då ska den delen vara av skarvfritt utförande. Om ledningarna flyttas upp och monteras högre upp, t ex vid tak, måste utförandet vara sådant att inte luftfickor i ledningarna skapas. Skarvar i schakt måste vara inspekterbara.
Inspektionsluckor i badrum och kök
Rörschakt i våra lägenheter finns i köket och i badrum och i vissa fall i klädkammaren eller bakom en garderob i hallen (ettor). Dessa schakt är ursprungligen försedda med inspektionsluckor för att möjliggöra kontroll av rören samt även åtkomst för mätningar ex vid läckage, dålig lukt, fukt eller annat. Dessa inspektionsluckor måste finnas kvar och får inte byggas för. Det är bostadsrättshavaren som ansvarar för att luckorna inte byggs för vid renoveringsarbeten. Skulle så redan skett av innevarande eller tidigare bostadsrättshavare måste nuvarande ägare omgående se till att nya luckor monteras. Minsta storlek på lucka är ca 200×200 mm.
Krav på badrums- och köksblandare
Byte av blandare i kök och badrum samt installation/byte av avstängningsventiler i tappvattensystem (t ex ballofix) får varje bostadsrättshavare stå för själv. Vid val av blandare är det ett krav att denna skall vara försedd med backventil och vara mjukstängande för att förhindra störningar i varm- och kallvattensystemet. Icke mjukstängande skapar tryckslag i rörsystemet d.v.s. ljudproblem. Avsaknad av backventil kan skapa problem med överläckning av kallvatten till varmvattensystemet så att det stötvis bara kommer kallvatten i varmvattenledningarna. Fler och fler medlemmar installerar ett bubbelbadkar och samma krav gäller där. Blandaren ska vara mjukstängande och vara försedd med en backventil. Det är tyvärr vanligt att blandare på bubbelbadkar saknar detta.
Åtgärder p.g.a. att medlemmar har installerat en felaktig blandare har kostat brf Sjöberg mycket pengar i form av att rörmokaren har ägnat många timmar på att felsökning, inspektion hos många boende och åtgärder. Konsvekensen kan bli att föreningen kan kommer att vidarefakturera medlemmen den kostnad som installation av felaktig blandare har orsakat föreningen.
Byte av golvbrunn
Enligt styrelsebeslut 2007 står föreningen för byte av golvbrunn vid renovering av badrum. Bytet utförs av föreningens entreprenör.
Kontakta vår förvaltare för att få mer information och/eller för att boka föreningens entreprenör. Se sidan kontakt för aktuella kontaktuppgifter till vår förvaltare.
OBS! Det är viktigt att vara ute i god tid med detta!
Ventilation och värmesystem
Föreningen är som fastighetsägare ansvarig för en väl fungerande ventilation och värmesystem. Detta innebär att bostadsrättshavare inte utan tillstånd får utföra några som helst förändringar av ventilations- eller värmesystemet.
Lägenheterna är försedda med frånluftsventilation placerade i bad/duschrum, toalett och kök. För att ventilationen ska kunna fungera måste luft tas in via friskluftsventiler eller andra springor runt fönster. Stängs luckor samtidigt som lister runt fönstren är ordentligt täta kan inte luft sugas ut och lägenheten får då ingen ventilation bara ett undertryck.
Frånluftsventilerna, sk kontrollventiler, är injusterade med hjälp av en låsmutter till ett bestämt flöde. När ventilen tvättas är det viktigt att inställningen blir densamma även om ventilen plockas isär. Ett tips är att först märka upp läget. Om utsuget i köket sker genom anslutning till en kåpa är det även i detta fall viktigt att inte påverka inställningen.
Alla frånluftsutsug skall vara lätt åtkomliga för inspektion, rengöring/sotning samt mätning och får inte byggas för.
Alla radiatorer i lägenheten måste finnas kvar (undantag badrum, se ovan).
Blanketter för ombyggnad
Nedan finns blanketter för ombyggnad att ladda ner. Ombyggnationsblanketter ska lämnas i postlådan vid styrelselokalen i två exemplar. Postlådan finns på Lomvägen 649. Det går även bra att skicka blanketten per e-post till info@brfsjoberg.se.
Har du frågor kan du skicka e-post till info@brfsjoberg.se.
OBS! Vid stora renoveringen är det bra att ni bifogar en skiss.
Länkar
Filer
Ombyggnation uteplats
Kulvertluckor uteplats
Kulvertluckor i mark utanför entrédörrar (stora betongluckor) får inte tas bort eller göras omöjliga att inspektera. Vid ombyggnad så att dessa luckor påverkas måste styrelsen eller förvaltaren kontaktas för godkännande av den tekniska lösningen. En lätt öppningsbar lucka i uteplatsöverbyggnaden är tänkbar.
Eventuella luckor i uteplatsgolvet på terrassidan för rökevakuering av källare måste vara åtkomliga även om nytt uteplatsgolv monteras. Luckorna skall kunna inspekteras regelbundet och kunna öppnas utan att delar av uteplatsgolvet behöver demonteras. En lätt öppningsbar lucka i uteplatsgolvet är tänkbar. Stora blomlådor, förråd eller andra tunga och skrymmande föremål får inte placeras över dessa öppningsbara luckor. När man bygger om uteplatsen ska man skriva ett avtal med bostadsrättsföreningen.
Vad gäller vid ombyggnation av uteplats eller byggande av förråd på uteplats/balkong?
Den som vill bygga om sin uteplats samt den som vill bygga ett förråd på sin uteplats/balkong måste följa de regler som gäller i föreningen och skriva på ett avtal. Längst ner på sidan finns gällande regler och avtal att ladda ner.
Tänker du bygga om din uteplats måste du lämna in ett påskrivet avtal i två exemplar tillstyrelsen:
Postlåda finns vid
Lomvägen 649
19257 Sollentuna
Har du frågor angående ombyggnad av uteplatsen eller byggande av förråd på uteplats/balkong kan du skicka e-post till info@brfsjoberg.se
Filer
Balkonginglasning
Vilka regler gäller vid balkonginglasning?
För att få glasa in sin balkong gäller särskilda regler. Man måste ansöka om bygglov hos kommunens Miljö- och byggnadskontor samt skriva ett avtal med föreningen. Först när detta är klart får balkonginglasning ske.
En inglasad balkong utan bygglov är ett svartbygge som du kan anmodas att ta bort eller få böta för.
Läs noga igenom instruktionerna om hur man söker bygglov för balkonginglasning. Instruktioner och avtal finns att ladda ner längst ner på sidan.
Vid balkonginglasning ska ett påskrivet avtal lämnas i två exemplar till styrelsen:
Postlåda finns vid
Lomvägen 649
19257 Sollentuna
Har du frågor kan du skicka e-post till info@brfsjoberg.se
OBS! När man har fått bygglov av Miljö- och Byggnadskontoret ska man även skicka en digitalkopia av godkännandet till info@brfsjoberg.se alternativt i pappersform i postlådan vid styrelselokalen.
När man säljer sin lägenhet är man skyldig att informera köparen om att han/hon måste skriva avtal med föreningen och alltså överta ansvaret för balkonginglasningen. Om inte köparen vill göra det måste säljaren montera ner inglasningen och återställa balkongen i det skick den var innan inglasningen gjordes.
Filer
Tillsyn vid avflyttning
Vid lägenhetsförsäljning/överlåtelse måste säljaren i god tid beställa tillsyn av lägenheten av vår förvaltare. Syftet med tillsynen är att kontrollera att inga ombyggnationer som går emot i föreningen gällande regler har gjorts, framförallt att bostadsrättshavaren inte har gjort ingrepp i de delar som föreningen har underhållsansavar för. Följande mycket viktiga underhållspunkter har föreningen ansvar för, som den boende kan kräva ska fungera:
Att värmetillförseln är jämn och tillräcklig. Därför är det absolut förbjudet att ta bort något element i lägenheten (undantag badrum, se Ombyggnation lägenhet).
Ventilationen ska vara bra. Det är därför förbjudet att ”bygga in” ventilationsdonen, exempelvis bakom ett skåp. Dessa ska vara lätt åtkomliga för sotning och annan kontroll.
Det är inte tillåtet att bila upp golvet i badrummet för att lägga om avloppsledningar o dyl. Om sådana åtgärder är nödvändiga, måste föreningen omedelbart kontaktas för utredning.
Om badrummet byggs om/ut, så att dörren flyttas, måste det finnas en förhöjd och godkänd tröskel, så att vatten hindras att rinna ut i resten av lägenheten vid eventuell översvämning.
Observera att tillsynen inte är en besiktning! Det är upp till respektive köpare att anlita en besiktningsman om man inte själv har kunskaper att avgöra skick och status på lägenheten.
Du som ska flytta måste i god tid ta kontakt med vår förvaltare och beställa tid för tillsyn av lägenheten. Styrelsen kommer inte att godkänna några lägenhetsöverlåtelser innan tillsynsprotokollet inkommit och eventuella åtgärder vidtagits eller planlagts.
Många gånger ringer stressade mäklare för att påskynda ett köp. Vi vill än en gång påminna att det är säljarens skyldighet att beställa tillsynen i god tid hos vår förvaltare.
Det finns möjlighet för medlem att beställa en tillsyn av lägenheten utan att någon försäljning är planerad men då får man själv stå för kostnaden.
Blanketter
Här finns alla blanketter som är aktuella i samband med ombyggnationer mm